Согласование перепланировки в новостройке: полный гид для жителей России

Переустройство квартиры и изменение её внутреннего пространства — популярный способ сделать жилье более функциональным. Однако любые строительные работы, меняющие конфигурацию помещений, требуют строгого соблюдения законодательных норм и своевременного внесения сведений в государственные реестры.

Согласно Жилищному кодексу РФ, перепланировка представляет собой изменение конфигурации помещения, которое требует обязательного отражения в технической документации. Важно отличать её от переустройства, которое подразумевает установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Обычный косметический ремонт, не затрагивающий границы комнат и инженерные узлы, согласовывать не нужно.

В новостройках Екатеринбурга в 2026 году часто встречается «свободная планировка», однако юридически такого термина не существует. Даже если в квартире отсутствуют межкомнатные перегородки, в строительном плане застройщика четко обозначены границы комнат, коридоров и кухонь. Любое отклонение от этого плана — это полноценная перепланировка, требующая согласование проекта в уполномоченных органах.

В 2025 году вступили в силу изменения в законодательстве, уточняющие само понятие перепланировки. Теперь любое изменение границ помещений, включая создание кладовых или расширение жилой зоны за счет коридора, считается завершенным только после того, как произошло внесение изменений в ЕГРН. Ранее процедура часто останавливалась на этапе получения акта приемки, что сегодня признается незаконным.

В Екатеринбурге жилищная инспекция и органы местного самоуправления предъявляют строгие требования к безопасности работ. Особенности регулирования в регионе включают обязательный учет сейсмической устойчивости зданий и специфические требования к энергоэффективности при объединении пространств. Новые правила перепланировки направлены на цифровизацию процесса: подать заявление на перепланировку теперь можно в упрощенном режиме через государственные порталы.

Существует ряд изменений, которые категорически нельзя выполнять без предварительного одобрения. К ним относятся:

• перенос или создание новых проемов, если затрагиваются несущие стены;
• изменение границ кухни и санузла (так называемые мокрые зоны);
• объединение кухни с гостиной (особенно при наличии газового оборудования);
• изменение конструкции полов, например, если устанавливается водяной тёплый пол;
• любое вмешательство в общедомовые инженерные системы.

Особого внимания требует перепланировка балкона/лоджии. Запрещено объединять эти холодные зоны с жилой комнатой путем демонтажа подоконного блока без сохранения теплового контура. Также под строгим запретом находится перенос радиаторов на балкон, так как это нарушает гидравлический баланс всей системы отопления многоквартирного дома.

Процесс легализации изменений состоит из нескольких последовательных шагов. Нарушение порядка может привести к отказу в приемке работ.

Шаг 1. Подготовка проектной документации

Первым делом необходимо заказать актуальный технический паспорт БТИ. На его основе лицензированная проектная организация разрабатывает проект перепланировки. Если планируется затрагивать капитальные конструкции, потребуется техническое заключение о состоянии несущих элементов здания. На этом же этапе собирается пакет документов для перепланировки, включающий правоустанавливающие документы и письменное согласие собственников квартиры.

Шаг 2. Выбор способа подачи заявления и сроки

Сегодня обращение в МФЦ или подача документов через Госуслуги являются самыми удобными способами взаимодействия с властями. К заявлению прикладывается выписка из ЕГРН. Если дом является объектом культурного наследия, потребуется дополнительное заключение органа по охране памятников архитектуры. Установленный законом срок рассмотрения заявления составляет 45 дней, после чего заявитель получает официальное решение.

Шаг 3. Строительные работы и ввод в эксплуатацию

После того как получено получение разрешения на перепланировку, можно приступать к ремонту. В процессе важно вести журнал производства работ и оформлять акт освидетельствования скрытых работ (например, по гидроизоляции полов). По окончании ремонта необходимо пригласить комиссию, которая подпишет акт о завершённой перепланировке. На его основании кадастровый инженер готовит новый технический план помещения, который передается в Росреестр для актуализации данных в базе.

Жильцы новых домов в Екатеринбурге часто сталкиваются с жестким регламентом со стороны сервисных компаний. Требования управляющей компании могут касаться сохранения единого облика фасадов, запрета на штробление монолитных плит или ограничений на время проведения шумных работ. Всегда стоит изучить проектную документацию, которую выдал застройщик, чтобы не нарушить гарантийные обязательства по дому.

Если квартира приобретена в кредит, ипотека с детской долей или стандартный заем накладывают обязательство согласовывать изменения с банком. Залогодержатель должен выдать письменное разрешение, так как изменение конфигурации помещения напрямую влияет на рыночную стоимость объекта. В случае самовольных работ банк имеет право потребовать досрочного погашения кредита.

Для успешного прохождения процедур важно знать особенности основных документов. Технический паспорт БТИ выдается специализированным бюро или через МФЦ и формально не имеет срока давности, однако для актуальных сделок рекомендуется обновлять его каждые пять лет. Основное разрешение на перепланировку, выдаваемое администрацией города, обычно действует в течение одного года с возможностью продления при необходимости.

Итоговый акт ввода в эксплуатацию, который подписывает жилищная инспекция, является бессрочным документом, подтверждающим законность выполненных работ. При этом выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности и текущие характеристики объекта, считается актуальной только на конкретную дату её получения из Росреестра.

Законодательство содержит четкий перечень действий, которые невозможно узаконить ни при каких условиях. Что нельзя делать при перепланировке:

1. Полный или частичный демонтаж несущих стен, так как это угрожает целостности всего здания.
2. Расширение санузла на жилую зону или кухню соседей снизу.
3. Закрытие труб в стенах наглухо без обеспечения доступа к ревизионным люкам.
4. Демонтаж или сужение вентиляционных коробов.
5. Устройство полов с подогревом от общедомовой системы ГВС или отопления.

Любое нарушение при перепланировке рано или поздно выявляется при проверках УК или в ходе совершения сделок. Если в квартире установлена газовая плита, любые манипуляции с помещением кухни должны дополнительно одобрять специалисты газовой службы.

За незаконные действия предусмотрен административный штраф за незаконную перепланировку, однако финансовые санкции — это не самое неприятное. Намного серьезнее предписание о восстановлении исходного состояния, которое обязует собственника за свой счет вернуть квартиру в первоначальный вид. В 2026 году контроль за этим процессом значительно усилился.

Ответственность за самовольную перепланировку также включает:

• возникновение проблемы при продаже квартиры (банки не одобряют ипотеку покупателям таких объектов);
• невозможность использования объекта в качестве залога;
• риск судебных исков от соседей в случае аварийных ситуаций.

Перепланировка в многоквартирном доме — это ответственный процесс, требующий баланса между дизайнерскими идеями и строительными нормами. Чтобы избежать санкций, необходимо следовать пяти правилам: получить проект, согласовать его в администрации, выполнить работы без нарушений, подписать акт приемки и внести данные в Росреестр. Помните, что согласование с местной администрацией — это гарантия вашей юридической и физической безопасности.